Акт обследования зданий и сооружений: когда он нужен и как его составить

Важность процесса снятия объектов недвижимости с кадастрового учета сравнима с учетом вновь построенных объектов. Если информация в Едином государственном реестре капитального строительства не обновляется своевременно, могут возникнуть нежелательные последствия. Например, налогообложение объектов, которые непригодны к использованию или полностью уничтожены, невозможность продать земельный участок, на котором стоял утраченный объект, или начать новое строительство.

Для актуализации информации в кадастровом реестре необходим акт обследования зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства. Данный документ является основой для обновления информации. Кроме того, он может потребоваться в других случаях, например, при передаче объекта недвижимости в собственность или аренду, при регистрации прав на объект и т.д.

Оформление акта обследования должно соответствовать установленным нормам. Документ должен содержать сведения о проверяемом объекте (адрес, площадь, количество этажей и т.д.), а также результаты обследования (наличие повреждений, соответствие проектной документации и т.д.). Также в акте указываются сведения о лицах, осуществляющих обследование, и дате его проведения.

При необходимости акт обследования может быть дополнен другими документами (технический паспорт, договор аренды и т.д.). Важно помнить, что актуализация информации в кадастровом реестре является обязательной процедурой, которая помогает избежать нежелательных последствий при использовании недвижимости.

Когда необходим акт обследования

В соответствии с частью 1 статьи 23 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), акт обследования зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства используется для подтверждения гибели или уничтожения объекта. Электронный документ, заверенный квалифицированной электронной подписью аттестованного кадастрового инженера, используется для этой цели. Если это предусмотрено договором подряда, акт может быть изготовлен на бумажном носителе.

В данной статье мы рассмотрим, как правильно заполнять разделы документа и какие сведения указывать в каждом из них.

1. Сведения об объекте недвижимости

   В этой строке нужно указать название объекта недвижимости и его кадастровый номер. Например, "Квартира № 10, дом 20, улица Садовая, кадастровый номер 77:01:0002048:1234".

2. Сведения о заказчике

   В этом разделе необходимо указать информацию о заказчике кадастровых работ. Для физических лиц следует указать ФИО и страховой номер индивидуального лицевого счета (если есть), а для юридических — полное наименование компании.

3. Сведения о кадастровом инженере

   В строке "Сведения о кадастровом инженере" следует указать ФИО инженера, номер квалификационного аттестата, контактный телефон, почтовый и электронный адрес. Если инженер работает в компании, то указывается и наименование этой компании. Также здесь следует указать дату завершения кадастровых работ.

4. Перечень документов

   В этой строке необходимо указать наименования и реквизиты документов, приложенных к акту. Например, "Копия свидетельства о праве собственности на объект недвижимости № 123456 от 01.01.2020 г., выданного Ивановым И.И.".

5. Заключение

   Заключение кадастрового инженера должно приводиться в последней строке документа. Здесь инженер должен указать, что объект недвижимости прекратил свое существование.

Важно учитывать, что все данные вносятся на русском языке и цифры записываются арабскими цифрами. Кроме того, электронная версия документа должна полностью соответствовать бумажной и содержать все реквизиты без ошибок. Если в документе несколько листов, то электронный образ должен быть сформирован в одном файле.

При составлении акта обследования здания возможны ошибки. Они могут начинаться с технических неточностей, таких как опечатки, неточные названия или неверные цифры, и заканчиваться недостоверными сведениями. Некоторые из таких ошибок могут быть крайне серьезными. Например, в акте может быть указана неверная информация о квалификационном аттестате инженера, что является грубой ошибкой. Также может случиться, что документ заверяют недействительной электронной подписью, особенно если сведения об исполнителе исключены из общего реестра кадастровых инженеров. Такие ошибки могут привести к тому, что акт обследования будет признан недействительным, что в свою очередь может сделать невозможными другие кадастровые операции.

Актуальное значение грамотного оформления документов в области обследования зданий и помещений приобретает все большую значимость. Качество и профессионализм кадастрового инженера, занимающегося данной работой, напрямую влияют на процесс снятия объекта с учета и вовлеченность заявителя в процесс. Эксперты имеют право самостоятельно запрашивать необходимые документы из Государственного кадастра недвижимости и обращаться с запросами о внесении изменений в реестр. Для клиентов, у которых все документы оформлены правильно и в полном соответствии с требованиями, не требуется посещение Кадастровой палаты лично. В итоге процесс более продуктивный и быстрый.

С января 2017 года действующий Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" будет заменен на Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Это важно знать всем, кто имеет дело с недвижимостью.

Процесс регистрации недвижимости в России очень важен для правильной и точной классификации имущества. Однако, при возникновении чрезвычайных происшествий, таких как техногенные катастрофы, уничтожение объектов не служит поводом для снятия строения с кадастрового учета. В таких случаях необходимо составление акта обследования, который доказывает полное или частичное уничтожение недвижимости. Такой документ является основанием для внесения изменения в кадастровый учет и обновления информации о недвижимости.

Важно отметить, что фактическая гибель строения с юридической точки зрения не является основанием для снятия уничтоженного объекта с налогового учета или для начала нового строительства. Для этих действий необходимы соответствующие документы и процедуры.

Итак, у нас есть случаи, когда требуется проведение акта обследования зданий и сооружений:

• при возникновении ситуации, когда объект недвижимости уничтожен или стал непригодным для использования;
• при умышленном уничтожении объекта, таком как снос здания или сооружения;
• при аннулировании временной постановки на учет и других ситуациях.

Но зачем же нужен такой акт? Его проведение помогает определить текущее техническое состояние объекта и выявить недостатки, которые могут быть незаметны на первый взгляд. Кроме того, этот документ требуется при решении различных вопросов, связанных с недвижимостью, например, при покупке или продаже объекта. Важно отметить, что акт не только содержит информацию об уже имеющихся проблемах, но и позволяет предотвратить возможные неприятности в будущем благодаря своевременному выявлению скрытых дефектов.

В случае гибели или уничтожения объекта гражданское законодательство определяет это как окончательный прекращение его существования и невозможность удовлетворения потребностей его владельца. Если же здание было разрушено частично в результате наводнения, пожара, землетрясения или оползня, то речь идет об изменении его свойств, а не об уничтожении. Если восстановление здания экономически невыгодно или бессмысленно, то владелец должен организовать его снос, а затем провести обследование. Право собственности и налоговое начисление за использование недвижимости соответственно прекращаются только после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр объектов капитального строительства на основании акта обследования.

Если необходимо, чтобы объект недвижимости был снят с кадастрового учета, то заявление об этом нужно подавать определенными лицами, которые прописаны в статье 4 Закона о регистрации. К таким лицам относятся собственники зданий, объектов незавершенного строительства, сооружений, а также земельных участков, на которых располагаются данные объекты. Подача заявления и составление акта необходимо проводить в соответствии с четкими инструкциями, которые поставлены законодательством.

Процедура составления акта обследования зданий и сооружений поручается кадастровому инженеру. Это высококвалифицированный специалист, который получил уполномочивание от государства на проведение соответствующей работы и подготовку соответствующих документов.

Для осуществления своей деятельности, кадастровые инженеры должны соответствовать определенному перечню требований, которые закреплены в статье 29 Закона о кадастре. Среди этих требований, например, гражданство Российской Федерации, наличие высшего образования и отсутствие судимости, а также дисквалификации за нарушение законодательства о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и кадастровой деятельности. Они также должны сдать квалификационный экзамен и получить квалификационный аттестат, иметь соответствующую печать и штамп, а также электронную цифровую подпись для использования в электронном государственном документообороте. Также важно и наличие опыта работы, который должен составлять не менее двух лет в качестве помощника кадастрового инженера с участием в обследованиях зданий или подготовке к ним.

Для проведения кадастровых работ необходимо заключить договор подряда, в котором указываются все виды работ, которые будет выполнять инженер, а также условия, сроки и сумма оплаты. Кроме того, к договору должна быть приложена утвержденная заказчиком смета и задание на выполнение работ.

Одним из обязательных документов, которые необходимо предоставить кадастровому инженеру при оформлении акта обследования объекта недвижимости или земельного участка, является свидетельство о праве собственности на данное имущество. Единственное, что может ускорить процесс подготовки кадастровым инженером акта обследования, это наличие у владельца объекта кадастрового паспорта или технической документации на него.

Для начала, кадастровый инженер запрашивает выписку из Государственного кадастра недвижимости (далее — ГКН) и сравнивает учетные данные с реальным состоянием объекта на местности. Затем он подготавливает акт соответственно требованиям и передает информацию в виде xml-файла, усиливая данные электронной подписью. При этом, специалисты ГКН принимают сведения от исполнителей только в электронном варианте. Для заказчика, кадастровый инженер подготавливает бумажный вариант в двух экземплярах, которые необходимо прошнуровать, пронумеровать страницы и заверить печатью и подписью кадастрового инженера на последней странице. В сумме, процедура обследования и подготовки акта может занять от 5 до 7 рабочих дней.

Важность выполнения акта обследования зданий в полном соответствии с законом не может быть недооценена. Этот документ является основой для вынесения решения о прекращении права собственности на объект. Его важность заключается не только в установлении фактического состояния здания или сооружения, но и в оформлении соответствующей отметки в Государственном кадастре недвижимости.

Если правильно выполненный акт обследования свидетельствует о том, что здание или сооружение находится в аварийном состоянии, то владелец может быть лишен права собственности на объект. Однако, вместе с этим, процедуры, связанные с выполнением акта обследования, требуют значительных финансовых затрат как со стороны собственников недвижимости, так и государства. Тем не менее, подобные издержки незаменимы для обеспечения безопасности и законности владения недвижимостью.

Как правильно оформить документ?

Согласно Приказу Министерства экономического развития РФ от 20 ноября 2015 года №861 «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке», документ должен соответствовать определенным требованиям. В этом приказе также содержится типовая форма акта обследования здания (см. рисунок 1), которая включает в себя информацию об объекте недвижимости, заказчике, кадастровом инженере и других документах, используемых при проведении работ.

Фото: freepik.com